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◎ 来源 | 地产密探
“三十年河东，三十年河西。”楼市是一面镜子。这轮楼市深调下来，如今这“山头”上唱大戏的地产央国企。
大家有没有感觉到：当前房地产江湖过于沉闷，少了些情趣和话题点。因为过去那些让人喜欢的地产BOY们，都黯然隐身了。或许这只是一种暂时，待风再起。
年初，万科高管层发生了剧烈震荡，从职业经理人治理下的“郁亮时代”进入深铁接管下的“辛杰时代”。当前，郁亮及其核心班底虽仍是万科高管，但很少露面，也难公开畅言了。
前不久，地产密探与万科某城市公司一位中层闲聊，曾谈到深铁接管后的万科管理变化。
万科这位中层员工深有感触地说，主要是集团那些高管换了，城市一线做事的仍是以前的人马，但管理跟以前明显不同，更像“国企”风格，在业务上更注重流程化，每一步都很详细。
刚刚，万科公布了2025年一季报，这是“辛杰时代”的万科首份季报。若放在以往，业内对季报的重视度远不如中报和年报，但如今格外被市场关注。
据披露，万科今年一季度实现营收同比跌幅38.3%至近380亿元，归母净利同比跌幅扩大，从上年同期的净亏3.62亿元到如今净亏62.46亿元；期内实现经营净现金流-58亿元，净流出大幅收窄。
注意！万科当前业绩最大拖累仍是房地产开发业务，虽贡献营收228亿元，但同比下降51.1%，而经营服务业务营收同比增长12.1%至122.7亿元。
从房地产开发的特殊性看，房企开发业务收入结转有个周期，当前的营收应是此前一两年楼盘预售款在交付后的集中确认，万科今年一季度整体毛利率同比下降 4.7个百分点至6.1%。
分析来看，万科2023年至2024年为经营现金流而随行就市，尤其是降价促销，必然影响营收，加上部分区域深度调整，产品成本已高于市价，存货跌价损失也较为严重。
当前万科一季报业绩难看，应是去年年报业绩“巨亏”490多亿元惨淡收官后的延续。换言之，这是万科“经营风险”的持续出清。
实际上，外界更应该关注的是万科当前业务经营情况是否改善。比如今年一季度，万科实现实现销售额349.2亿元，同比跌幅39.77%，但较去年同其跌幅42.8%已有所收窄，且回款率超100%。
具体到项目销售上，上海四季隐秀项目作为万科“隐秀系”迭代产品，加推取证去化率84%，而杭州云耀之城项目加推取证去化率100%。尤其是首开项目销售，万科广州“理想花地傲璟”项目夺得广州中心四区新开盘项目“双料销冠”，天津东庐项目首开取证去化率87%。
万科还披露说，今年一季度实现大宗交易签约额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；盘活回款24笔，合计40.9亿元； 投资设立“万新金石（ 厦门） 住房租赁基金”，购买“厦门泊寓院儿· 海湾社区”项目。
同期内，万科合计完成了44个项目、46 个批次、1.04万套房的交付，其中 41%的项目可实现交付即办证。
在资本债务端口，万科并表口径下新增融资和再融资139亿元，对应综合成本 3.39%，同比下降21个基点。深铁分两笔向其提供合计70亿元股东借款且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平，同时顺利完成98.9亿元公开债偿还。
截至今年3月底，万科货币资金余额755亿元，短期借款228亿元，一年内到期非流动负债1329.1亿元，而长期借款与应付债券合计2058亿元。整体而言，万科当前短债偿付压力仍在，但年初深铁强势介入且给予鼎力支持以来，反而偿债更加有序，有定力了。
今年一季度发布的当口，万科披露第一大股东深铁集团将向其提供3年期、33亿元股东借款，用于偿还万科公开债的本息。
有意思的是，万科该笔巨额股东借款利率只有2.34%，较一年期LPR基准利率还下调了76个基点，跟前次42亿元股东借款利率一样，但不同的是，此次万科可提前还款，也可以展期，且没说提供抵押，足见深铁对万科更宠了。
此外，万科还计划在随后的3个月内将择机出售库存A股近7300万股，按昨日收盘价6.81元/股计算，合计近5亿元，以补充公司流动性。
临近五一假期，全国各地楼市都在“憋大招”，待抛出“王炸”利好政策，比如外媒前不久曝出深圳要全面放开限购，坊间近日传北京楼市政策也要宽松升级等。一线楼市是风向标。
按以往惯例，楼市有“红5月”之称，接下来这个窗口期很关键。外界也期待今年五一“稳楼市”政策放有大惊喜，对购房者乃至房企等都是利好。
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