（转自：上海楼市情报）
小作文又来扰乱市场预期了！
近日，彭博社爆料，现房销售制度可能要在全国推行！
今天，咱就聊聊，现房销售对购房者、开发商还有整个房地产市场，意味着什么，到底能否落地？
01
官宣！现房销售，打响第一枪…
2025年全国现房销售的第一枪，已经打响了！
前两天，河南信阳发布了重磅新政，这是今年首个把现房销售具体要求和明细写进政策文件里的城市。
公告内容显示，文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
事实上，现房销售制度酝酿有两三年了，许多城市早已开始试点。
据不完全统计，自2022年以来，全国已经有超30个省市发布了推进现房销售试点的相关文件。包括北京、深圳、上海等一二线城市。
北京规定2025年后30%新出让地块需现房销售；
深圳在土地出让中明确部分地块“竞现房销售”；
河南，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售；
河北，在住房保障系列工作中，创造性实行现房销售；
山东，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点；
……
02
大胆预测！现房销售对市场十大影响
关于现房销售的问题，其实已经讨论过太多次了，时不时就会出来一个传言，搅得市场不得安宁。
前段时间，外媒小作文传得有理有据，比之前头部专家阶段性的吹风、试点更劲爆。据说一些城市正在研究现房销售试点相关的配套政策。
小作文的主要内容如下：
1、新做法将针对新建商品房，地方政府保有“因城施策”的空间。现房销售制度将改变此前以预售制为主的商品房销售方式，成为房地产发展的新模式。
2、现房销售制将按照开发商拿地的时间进行“新老划断”，即开发商在政策正式公布之后取得的住宅用地将适用现房销售规则，此前的项目不受影响。保障性住房不包括在内。
但小作文写的也很清楚，【方案尚未最终确定，仍有变数】。说明仍在考虑制度出台的影响。
那么，现售制度一旦官宣，会有多重立竿见影的效果。
我推演了十条可能带来的影响。
1、短期内新盘供应会减少、开发商拿地更谨慎。
2、2年左右形成供应短缺，扭转供需关系，消化存量房。
3、市场供应短缺，短期内推高房价。
4、降低开发商杠杆率，减少高周转暴雷风险。
5、资金压力会淘汰中小房企，加速行业出清。
6、国企托底+品质型房企代建，或许是一种新趋势.
7、稳定房企及上下游企业，保障产业链就业。
8、保交付，消除烂尾楼社会负面影响。
9、二手房市场可能要被激活了。
10、现房销售可解决购房者“货不对板”的投诉问题。
03
“革”预售制，已是大势所趋？
早在去年，住房销售制度改革的呼声就已经有苗头了。
2024年7月，高层《关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》直指改革房地产开发融资与预售制度。
同年12月25日，全国住房城乡建设工作会议将推行现房销售、优化预售资金监管列为2025年重点任务。
近期金融部门也表态，将出台适配房地产新模式的融资制度。
这些信号表明，向现房销售转型已是大势所趋。
那么，作为全国楼市的“风向标”，上海是否将加入这场变革？
事实上，对上海而言，现房销售并非陌生概念。早在2014年，黄浦区五里桥街道一宗地块出让预合同中，就明确“建成房屋须以全装修现房销售”。
但当前上海市场的特殊性在于：核心区改善需求激增与远郊去化困境并存。静安、徐汇等区域千万级豪宅认购率频超200%，而青浦、金山等外围板块却频现“零认购”项目。这种结构性矛盾，让现房销售的利弊权衡更显复杂。
首先，是开发商要面临资金链重压。
以杨浦内环某地块为例，楼板价13万元/㎡，单幅地块土地成本超130亿。在预售制下，开发商通常6-8个月即可回笼资金。
若改为现房销售，开发周期将延长至2-3年，资金缺口可能高达数百亿。这对本就面临融资收紧的房企而言，无异于“雪上加霜”。
其次，是供应面临断档风险。
当下上海新房供应放缓，有数据预测，2025年全年上海新房供应量预计不足3万套，创近十年新低。
若此时强制推行现房销售，或将导致上海未来2-3年供应量锐减，这种供需错配可能引发房价结构性上涨，加剧刚需购房者的置业压力。
个人认为，即便上海实施现房销售，也并非是“一刀切”，而是分区域试点。
例如，借鉴北京“优质地块试点”经验，在徐汇滨江、前滩等高端改善板块试行现房销售。
又或是参考深圳“现房销售+低保证金”组合拳，对现房地块降低竞买保证金，并允许分期缴纳土地款。
上海楼市的特殊性，注定其现房销售之路将更审慎、更渐进。
对此，你怎么看？
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